10.1 Opis technik wyceny

10.1.1. Dłużne papiery wartościowe

Wartości godziwe dłużnych papierów wartościowych określa się na podstawie dostępnych publicznie kwotowań na aktywnym rynku, a w przypadku ich braku – przy wykorzystaniu modeli wyceny odnoszonych do publikowanych notowań instrumentów finansowych, stóp procentowych i indeksów giełdowych

Wartość godziwą dłużnych papierów wartościowych, dla których nie istnieje aktywny rynek wyznacza się metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Współczynniki dyskontowe określa się w oparciu o krzywą rentowności papierów rządowych przesuniętą o spread kredytowy. Jest on wyliczany jako różnica pomiędzy rentownościami notowanych dłużnych papierów wartościowych emitentów o podobnym ratingu i działających w podobnych branżach a rentownością obligacji rządowych (w przypadku papierów denominowanych w euro są to obligacje rządu Niemiec).

10.1.2. Kapitałowe aktywa finansowe

Wartości godziwe kapitałowych aktywów finansowych określa się na podstawie dostępnych publicznie kwotowań na aktywnym rynku.

Wartości godziwe jednostek uczestnictwa i certyfikatów inwestycyjnych funduszy inwestycyjnych określa się według wartości jednostki uczestnictwa i certyfikatów inwestycyjnych publikowanych przez towarzystwa funduszy inwestycyjnych. Wycena ta odzwierciedla udział Grupy PZU w aktywach netto tych funduszy.

10.1.3. Instrumenty pochodne

Dla instrumentów pochodnych notowanych na aktywnym rynku za wartość godziwą przyjmuje się cenę zamknięcia notowań na dzień bilansowy.

Wartość godziwa instrumentów pochodnych nienotowanych na aktywnym rynku, w tym kontraktów terminowych (ang. forward) oraz kontraktów zamiany oprocentowania typu IRS (ang. interest rate swap) określana jest metodą zdyskontowanych przyszłych przepływów pieniężnych. Do dyskontowania przepływów pieniężnych używane są stopy procentowe z krzywych dochodowości przypisanych do danego typu instrumentu finansowego i waluty, konstruowanych na podstawie dostępnych danych rynkowych.

Wartość godziwa opcji związanych z lokatami strukturyzowanymi określana jest na podstawie wycen podawanych przez wystawców tych opcji, z uwzględnieniem weryfikacji tych wycen przeprowadzanej przez spółki Grupy PZU, w oparciu o posiadane własne modele wyceny.

10.1.4. Nieruchomości wyceniane w wartości godziwej

W zależności od charakteru danej nieruchomości, wartość godziwą określa się za pomocą metody porównawczej, dochodowej lub pozostałościowej.

Metodą porównawczą wycenia się wolne grunty pod zabudowę i niektóre mniejsze i mniej wartościowe budynki (takich jak lokale mieszkalne, garaże itp.). Metoda porównawcza zakłada ustalenie wartości godziwej poprzez odniesienie do obserwowalnych cen rynkowych, z uwzględnieniem współczynników korygujących. Współczynniki korygujące uwzględniają przykładowo takie czynniki jak upływ czasu i trend zmian cen rynkowych, lokalizacja, ekspozycja, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, dostępność komunikacyjna i dojazd, powierzchnia, sąsiedztwo (w tym położenie względem atrakcyjnych obiektów), możliwości inwestycyjne, warunki fizyczne, forma władania itp.

Metoda dochodowa zakłada oszacowanie wartości godziwej nieruchomości na podstawie zdyskontowanej wartości przepływów pieniężnych. W kalkulacji uwzględnia się takie zmienne jak stopa kapitalizacji, poziom czynszów, poziom kosztów eksploatacyjnych, rezerwa z tytułu pustostanów, straty z tytułu zwolnień w płatnościach czynszu i zaległości czynszowych itp. Poziom zmiennych opisanych powyżej różni się w zależności od charakteru i przeznaczenia wycenianej nieruchomości (powierzchnia biurowa, powierzchnia handlowa, powierzchnia logistyczno – magazynowa), jej nowoczesności oraz lokalizacji (dojazd, odległość od centrum, dostępność, ekspozycja itp.), a także parametrów właściwych dla danego rynku lokalnego (m.in. stopy kapitalizacji, stawki czynszu, koszty eksploatacji).

Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej jeżeli nieruchomość ma być objęta pracami budowlanymi. Wartość godziwą nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót budowalnych oraz przeciętnych wartości kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków uzyskiwanych na rynku podobnych nieruchomości.

Nieruchomości wykazywane w wartości godziwej wyceniają licencjonowani rzeczoznawcy majątkowi. Akceptacja każdej z takich wycen jest dodatkowo poprzedzona przeglądem przez pracowników jednostek Grupy PZU w celu eliminacji potencjalnych omyłek i niespójności. Powstające ewentualne wątpliwości wyjaśniane są na bieżąco.

Nieruchomości inwestycyjne wycenia się zgodnie z poniższymi zasadami:

  • nieruchomości posiadane przez fundusze inwestycyjne zależne od PZU – wyceniane co 6 miesięcy – na dni kończące każde półrocze i rok obrotowy;
  • nieruchomości inwestycyjne posiadane przez spółki Grupy PZU – najbardziej wartościowe pozycje wyceniane są w przypadku stwierdzenia przesłanek o możliwej istotnej zmianie wartości (przeważnie z częstotliwością roczną). Bez względu na wartość, każda nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana nie rzadziej niż raz na 5 lat;
  • nieruchomości przeznaczone do sprzedaży – wyceniane przed rozpoczęciem ich aktywnej ekspozycji na rynku.

10.1.5. Zobowiązania z tytułu kontraktów inwestycyjnych na rachunek i ryzyko klienta

Zobowiązania z tytułu kontraktów inwestycyjnych na rachunek i ryzyko klienta wyceniane są zgodnie z wartością godziwą aktywów stanowiących pokrycie zobowiązań funduszu kapitałowego powiązanego z danym kontraktem inwestycyjnym.

10.1.6. Zobowiązania wobec uczestników konsolidowanych funduszy inwestycyjnych

Zobowiązania wobec uczestników konsolidowanych funduszy inwestycyjnych wyceniane są zgodnie z wartością godziwą składników majątku funduszu inwestycyjnego (wg udziału w aktywach netto funduszu inwestycyjnego).